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Nova lei prevê mudanças para condomínios horizontais

Projeto em tramitação na Câmara define dois tipos de residenciais. Impactos no entorno também serão considerados

24/08/2011 | 00:40 Paulo Briguet

O novo projeto de lei de uso e ocupação do solo urbano, atualmente em tramitação na Câmara de Vereadores, prevê algumas mudanças em relação aos condomínios horizontais fechados em Londrina.

Segundo a advogada Cláudia Lima Vieira, assessora jurídica do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina (Ippul), os condomínios fechados passarão a ser classificados em duas categorias: residencial multifamiliar horizontal isolado e residencial multifamiliar horizontal em vilas. A primeira categoria engloba os residenciais maiores e mais conhecidos; a segunda se refere aos pequenos residenciais onde não há pagamento de condomínio nem área de lazer. “Essas duas figuras vão possibilitar a implantação de condomínios horizontais de variados formatos em quase todas as regiões da cidade”, diz Cláudia Vieira.

Sobre o impacto dos condomínios horizontais nos bairros de entorno, Cláudia Lima Vieira diz que a Prefeitura vai aperfeiçoar o uso do Estudo de Impactos sobre a Vizinhança (EIV) para garantir medidas compensatórias nesses empreendimentos. “Sabemos que os condomínios podem se tornar, por exemplo, polos geradores de tráfego. Cada novo condomínio vai ser avaliado à luz do Estatuto da Cidade e o empreendedor terá de oferecer uma contrapartida para que a população vizinha não seja prejudicada.”

O engenheiro Marcos Holzmann, diretor da Teixeira Holzmann, empresa responsável por condomínios horizontais de alto padrão em Londrina, diz que a relação com os bairros do entorno é importante para ambos os lados do muro. “Temos inclusive ações de responsabilidade social com os moradores de bairros vizinhos. Até porque isso beneficia os dois lados. Só para se ter uma ideia, a construção do Royal Golf gerou 10 mil empregos diretos e 11 mil empregos indiretos por um ano.”

“Mudamos o eixo da cidade”

JL - Qual foi o impacto dos condomínios horizontais no desenvolvimento da cidade?

Marcos Holzmann - Há vários aspectos: a mudança de qualidade de vida; a mudança do eixo de desenvolvimento da cidade; o surgimento de oportunidades para mão de obra qualificada; e o crescimento do mercado local de materiais de construção.

O que as pessoas procuram quando optam por um residencial fechado?

Em geral, são pessoas que tiveram uma infância até os anos 70, brincadeiras de rua e liberdade de circulação com segurança. Essas pessoas querem proporcionar aos filhos a mesma qualidade de vida que tiveram. Paralelamente a isso, fortaleceu-se a consciência das pessoas em relação à saúde e à ecologia. Londrina é uma cidade bem arborizada: tem 18 metros quadrados de área verde por habitante. A Organização Mundial de Saúde recomenda 12 metros quadrados por habitante. Nos nossos empreendimentos, o que tem a menor área verde oferece 150 metros quadrados de área verde por morador e alguns chegam a 600 metros quadrados de arborização por morador. Além disso, há a questão da sociabilidade. Nossas pesquisas mostram que as pessoas que moram em casas geralmente conhecem melhor os vizinhos. O condomínio horizontal vem atender a todos esses anseios.

Como esses condomínios mudaram o eixo de desenvolvimento da cidade?

Até meados dos anos 90, quando começamos a atuar, o eixo de desenvolvimento de Londrina era na direção de Cambé, na direção oeste. Todos os levantamentos apontavam para lá. Na zona sul, havia o Shopping Catuaí. E nós entendemos que ele era um vetor de desenvolvimento. A Universidade, outro vetor. Mas a cidade ainda não havia acordado para isso. Nós achamos que a sinergia do residencial com o shopping e a universidade, além da facilidade de acesso ao centro, mudaria o eixo mental de desenvolvimento da cidade. E isso de fato aconteceu. Não fomos os únicos, mas apostamos na mudança. Também contribuímos para abrir um mercado gigantesco para profissionais como engenheiros, arquitetos e mestre de obras, além de fomentar o comércio local de materiais de construção.


Entrevista
Omar Neto Fernandes Barros, geógrafo e professor da UEL

“Não há mais casas sem muros”

Por que as pessoas querem morar em condomínios?

Omar Neto Fernandes Barros - A ideia de segurança é muito nítida. Mas o condomínio vertical, em essência, é a mesma coisa. Tente entrar num prédio. É um lugar vigiado, com controle rígido de entrada. Isso era menos rígido, com o tempo foi se intensificando. Hoje todos os prédios são assim. No Brasil, dificilmente você vai encontrar uma casa sem muros. De qualquer maneira, a ideia de segurança é antiga. O condomínio horizontal chama atenção porque agrega outras vantagens, como a de uma área de lazer (diferente nos grandes, nos médios e nos pequenos). Ela é vendida como um agregado a mais. Em alguns condomínios, é muito forte a proximidade com a natureza. Toda linha da Teixeira Holzmann é assim. Quase todos os condomínios deles têm um lago. Mas todos têm área esportiva, área de lazer, salão de festas.

Qual o impacto dos condomínios horizontais na estrutura urbana?

Se você circular nessa área dos grandes condomínios, atrás do shopping, verá que o sistema viário está denotado ali. A Rodovia Mábio Palhano foi construída para dar acesso aos distritos rurais. Se você passa ali, embora seja um problema geral da cidade, tudo está esburacado. Conseqüência de um afluxo muito maior. Nesses condomínios, seguramente há de dois a três carros em cada casa. A circulação aumentou bastante. E o asfalto está ruim.

Como se dá a convivência entre os residenciais de alto padrão e os bairros pobres do entorno?

Um dos condomínios mais luxuosos de Londrina fica encostado em um bairro mais pobre, o Jardim Universitário. É um bairro de casas populares, algumas de alvenaria sem reboco. Está a uns 100 metros do muro dos condomínios de alto padrão. Muitas das pessoas que moram nesse bairro trabalham nos condomínios: empregadas domésticas, pedreiros, serventes, vigilantes. No final da tarde, por volta de cinco e meia, nos condomínios ainda há um movimento de construções muito grande, mesmo que tenham sido lançados há oito anos... Vê-se ali uma quantidade enorme de trabalhadores a pé, de moto, de bicicleta – em direção aos bairros do entorno.

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